保障房能保障多少真“剛需”？
最近，90度莫名多了一重“身份”——購房咨詢顧問。
“我看您朋友圈經常發很多專業的房產信息，想問一下，怎么樣才能買到最合適的房子啊？愁壞我了。”
某天，90度的微信突然彈出一則消息，發問人是自從互加微信后就沒說過話的“牛牛”，雖然備注信息沒改，但我記得他，因為，他常給90度的稿件點贊。
牛牛是普通的工薪階層，家有一妻，沒孩子，手里稍許存款，如果買房父母可以救濟一把。但如何買到一套合適房子成了他的心頭大事。
“剛開始共有產權房出來那會兒，我爸在網上看到新聞，還給我打個了電話讓我關注一下，說這類房子價格比二手房便宜好多。”牛牛說。
保障房的供應量并不在少數，就在11月底，北京還曝出2018年提前完成保障房供應的新聞。不過，自從共有產權房這個物種出來后，便一直存在“不受待見”的爭議聲音。今年3月份，還一度傳出某項目棄購率達到了70%。
對于共有產權房，牛牛也經歷了從最初的滿心歡喜到如今的垂頭喪氣。“位置偏遠上班不方便、房子品質比不上普通商品房、配套太差……”這些不僅成了大眾對共產房的槽點，也是搖號成功的牛牛棄購共產房的主要原因。
“限價房我也看過，位置好的價格也不便宜，價格便宜的要么位置偏僻，要么樓層戶型不好。”牛牛發了個嘆氣表情。
有數據顯示，北京截止9月30日入市及待入市的限競房項目共計70個，其中入市項目18個，供給房源近萬套，但僅有8個項目有網簽記錄，網簽套數在1100套左右，網簽率僅有11%。
另有數據顯示，目前市場上供應的16000多套限競房，網簽的僅有3000多，去化率很低。由于地段不好的限競房不好賣，限競房市場已開啟了另一場大戰——價格戰。
不過，一個后遺癥難題是，今年僅僅是限價房集中入市的開端，預計供應了一萬多套，而明后年還要入市約四五萬套。剛開始就這么難，后續怎么辦？價格戰就能俘獲剛需族的心嗎？
在牛牛看來，像他一樣的剛需族不是沒有需求，只不過需求都被各種“限制”抑制住了，“你看，僅僅一個公積金政策就能打壓掉不少剛需族上車的熱情。”
春天來沒來還不一定
買房難，難于上青天，這句話或只適用于底層的剛需，與富人無關。但從年底釋放出來的各種信息來看，剛需族的“春天”似乎就要來了。
近日，深圳、杭州、南京等多個城市出現部分銀行下調房貸利率的現象。不僅如此，貸款放款也普遍提速。
某地工行人員就表示，資質審核通過后大概一周就可以放款。這相比此前動輒“按月”的放款進度，已大有改觀。另有銀行工作人員說，現在利率是處于全年較低的水平，是考慮購房貸款的合適時機。
人們不禁高呼，看，剛需們的“福音”來了，剛需族買房會變得更容易。真的如此嗎？
“會利好剛需，但買房也不會太容易。你看現在政策卡得多緊，5月份成交量回升，6-8月份成交量都還不錯，于是9月份就出公積金新政了。”陳雷分析，利率下調，如果成交量上去了，肯定還會有其他政策出臺，目前就是要穩、穩、穩，沒有哄搶就沒有漲價，供需穩定，其樂融融！
不過，恐怕剛需族最意想不到的還在于一不小心被“誤傷”，到頭來再上車時才發現自己成了“高位接盤俠”。連觀望都成了時間換空間的成本。
一個佐證是，近兩年土地出讓中，無論是限競房地塊還是共產房地塊，同一區域和同一地段項目，價格均出現走高態勢，且還出現了“共轉限”后的土地價格飆升入市的現象。
比如，以北京豐臺區花鄉白盆窯村的地塊為例，2015年1月成交的白盆窯自住房2.9萬/平米，2018年1月成交的共產房4.3萬/平米，不考慮政府共產掉的份額，年度漲幅16%。
但到了今年10月份，此前流拍的豐臺白盆窯村地塊卻共轉限再入市，在總價上增加了5.42億，銷售均價也由此前的43000元/平米漲至67702元/平米。
因此，對于剛需族來說，一個新問題是：自2016年9月開始，北京出讓的新住宅項目主要以限競房和共有產權房為主，今年入市的限競房項目土地出讓時間較早，當時的限價還比較低，以后限價地塊的趨勢必然是越出越貴。土地價格都越來越貴，房價呢？！
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