財經365（m.hand93.com）訊：近日，統計局的全國70城房價指數新鮮出爐，唯一的縣級市大理再次位居漲幅前列。在1月的價格指數中，58個城市環比上漲，大理以2%漲幅領跑全國新房，以1.6%的環比漲幅，領跑全國二手房。
這個小城房價為什么如此扎眼？
云南大理市海東新區，一到夜晚就變得異常空曠。沿著濱海大道一路向北，再環繞天境路、映雪路一圈，映入眼簾的是一片又一片的供空，在建樓盤成為夜空最亮眼的星。和幾年前熱鬧的工地不同，現在施工人員只剩零星幾個，有的鏟土機停止了工作。開發商面臨的是極其嚴格的計劃、施工、環保等方面的審查，過去以犧牲環境為代價的違規開發模式，已經走到盡頭。
大理房價沒有受到環保影響，作為70個城市中唯一被觀察的縣級市，截止2019年2月，大理房價已經連續22個月環比上漲。根據大理統計局的房產銷售額和銷售面積估算，2012到2017年，當地均價從4889元/平米上升到8397元/平米，上漲71.75%。同時期云南全省均價從4200元/平米上升到5900元/平米，漲幅只有40.4%。
從中國房價行情網數據來看，2014到2016年間，大理房價基本維持在6500元/平米。到2017年底，上漲到9000元/平米，隨后一路高歌。截止2018年11月，新房均價為10900元/平米，幾乎成為云南房價最高城市。從2017年11月到2018年底，合計59.65%的房子成交價在10000到14000元/平米。在洱海以西，靠近古城的優質區域，最高可以到3萬元/平米以上，一年間翻倍，同樣的情況也在海東新區上演。
當地人的收入，無法支撐如此高的房價
大理城鎮居民可支配收入在2016年剛剛突破3萬元關口。同年接待游客1674.27萬人次，大約是五年前的2.3倍。旅游業總收入292.58億，相當于海南全省當年旅游收入的36%。
中介最常見的宣傳口號是：來大理，買洱海海景房。稀缺的蒼山洱海資源，成了吸引外來投資者的招牌，一二手房價格持續倒掛，助推投資者涌入。大理根本不是以當地人收入給房地產定價，而是以愿意在蒼山洱海買房的人給地產標價。
外來開發商淘金 樓市大幅波動
從2013到2017年，大理租售比分別是33、33、33、31和52，在2017年突然走高。就在2017、2018兩年，外來開發商大舉進入大理。
2017年11月，恒大地產和深圳信證基金通過股權競拍方式，經過50輪出價，溢價3.1億，以8.044453億總價收購云南工投大理項目，取名恒大山嶼海。
2018年4月，中梁地產以12.47億的總價，拿下原大理啤酒廠三宗國有建設用地。
2018年8月，美的置業和雅居樂分別以1.3萬元/平米，4.1億的總價，74.4%溢價率以及1.119萬元/平米，3.46億總價，49.2%溢價率競得兩宗土地，超越中糧，刷新地價紀錄。
2018年6月，中糧地產開放旗下的大理壹號院城市展廳，11月開始推盤，鋪天蓋地的廣告，占領了公交車車廂和各類樓面外墻。雖然房企攻城掠地，大理商品房銷售額并不穩定，待售面積波動很大。
當地統計局數據顯示，從2012到2017年，銷售額分別為60.81億、50.26億、54.56億、54.62億、61.97億和94.06億。待售面積分別為12.87萬平米、36.42萬平米、45.8萬平米、46.62萬平米和26.06萬米。大理本地人無法消化多余的庫存，季節性投資客是候鳥，大部分時間不會居住在這里。
大理房價超省會 下一步是限購？大理早就不是洼地了，房價持續超過省會昆明。中國房價行情網最新數據顯示，截止3月16日，大理過去一個月均價為13409元/平米，昆明房價為12652元/平米，大理房價每平方米比昆明高757元。2018年7月9日，大理出臺了規范房地產市場的文件。
文件規定：大理市全面實行新房價格備案制，備案價參考范圍內同區域、同品質、同類經新房網簽備案成交均價，申報變動幅度不得超過10%，房價虛高、違規銷售、炒房等行為將被嚴肅處理。相比西雙版納和昆明，大理的調控力度算比較弱的。
昆明主城五個區和三個開發區限購，外省戶籍只能買一套，新房必須備案，預售價格在6個月之后才能調整，每12個月內，備案價上浮不得超過6%。西雙版納重點打擊捂盤惜售，以及各類炒房。估計，大理一城一策調控升級，可能已經在路上了。作為海南之后的旅游地產，大理的溢價太高。
從規劃看，大理城市格局圍繞古城、下關、鳳儀和海東新城構建。近年來的房地產開發區域主要集中在下關和海東。海東集合了各類的山、海、灣、島嶼和濕地，曾經是不毛之地，也是環洱海區域剩下的最后的房地產可開發區域。海東新區離主城區很遠，由于環保問題，海東在開發方面一直保持謹慎。2016年以前，海東開發規劃面積為140平方公里，當時就有質疑聲，認為根本無法吸引大量人口到此處定居。
2017年以后，為了防治污染，海東面積從140平方公里縮減到53.89平方公里，關停了很多洱海邊的餐飲店面，政策、環境波動，使得大理在地產規劃方面無法統一。深圳房貸利率連降兩次，包括國有六大銀行在內，首套房貸利率可執行基準上浮5%，二套最低執行上浮10%。
融360數據顯示，10個城市的首套房貸款利率回調，比1月增加了3座。當月全國首套房貸款平均利率5.63%，環比下降0.53%，這也是全國首套房貸利率連續第三個月下降。北上廣深，只有北京首套房貸平均利率持平，上海、廣州和深圳環比均有所下降，分別為5.06%、5.52%、5.46%。統計局統計的2月70城房價數據中，4座一線城市新房環比微漲0.3%，二手房價格環比上漲0.1%。
可見，一線城市未必房價上漲最高，卻是最安全的。一線城市價格略微上漲或下跌，問題不大，成交量逐漸穩定后，價格自然會回暖。更多股票資訊請關注財經365官網！
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