萬達背后：一場輕資產的果斷轉型
7月19日，萬達商業、融創集團、富力地產簽訂戰略合作協議，萬達將77個酒店轉讓給富力，將13個文旅項目轉讓給融創。在637.5億的資產大出讓之后，王健林表態，要積極響應國家號召，把主要投資放在國內。他說，企業發展總要順勢而為，去杠桿、降負債不僅是國家政策，企業尤其是大企業更應該積極行動起來。
要理解今天中國商業的很多深層次復雜問題，有一把鑰匙，那就是讀懂王健林的2017。
在人們心目中，從1989年下海經商起，28年間王健林主要在買，在全國乃至全球買土地等資產，或開發銷售，或持有運營，或作為長期投資。有失敗的，但總體是大贏家。這一次他是大賣家，賣的規模如此之大，速度如此之快，談判如此快刀斬亂麻，給人一種不得不做、又堅決要做的印象。
不得不做，似乎是短期的急迫壓力所致。堅決要做，則是長期戰略選擇使然。
先說短期壓力。壓力從三個地方浮現出來：
一是，監管部門突然要求對萬達境外投資所涉及的并購貸款、內保外貸等業務進行核查分析，嚴控一些境外投資項目的融資。
二是，萬達商業私有化時募資的對賭壓力。萬達商業2014年12月在香港上市，因估值低和融資能力受限，2016年9月退市，退市總代價為345億港元左右，由9家機構完成。根據協議，如果退市滿2年或2018年8月31日前未能實現在境內主板市場上市的目標，萬達集團以每年12%的單利向A類（境外）投資人回購全部股權，以每年10%的單利向B類（境內）投資人回購全部股權。目前看，預期的目標要實現存在壓力，那就意味著要支付一大筆資金回購萬達商業股權。
三是，馬來西亞大馬城項目的復雜性。大馬城原址是吉隆坡市中心一座占地200萬平方米、閑置了20年的空軍機場，2015年全球競標，要建設總建筑面積約840萬平方米的吉隆坡交通樞紐和國際經濟中心。中國中鐵股份有限公司和馬來西亞依海控股集團組成的聯營體中標。但2017年5月3日，馬來西亞財政部下屬企業發表聲明，稱聯營體未能滿足2015年所達成協議項下的標準，大馬城的股權銷售協議失效。按原協議，聯營體占大馬城權益的60%。該聲明還稱，馬來西亞財政部現將保留所涉地塊的所有權，并開始尋找其他有意向的潛在開發商。而中馬聯營體隨后發布的公告則表示，馬方公司單方面的宣布違反了雙方協議條件，他們對此保留一切權利，并稱聯營體公司擁有足夠的資金和能力確保大馬城發展順利。
如所周知，萬達最近出讓資產是為救急。急從何來？我認為，“急病”是過去數年很多因素疊加、積累到一定程度突然爆發的。這些因素既包括萬達在境外投資擴張力度太猛、指標性太強、杠桿較高，也包括“中國首富”不斷上頭條的效應，最后，很可能是圍繞大馬城的博弈，成了形勢急轉直下的導火索。
萬達希望向更輕的方向走，選擇“去地產化”，向服務業、輕資產、新興行業方向轉型。
王健林在2016年度工作報告中說，萬達從地產開發退出不是對中國房地產看空，主要在于房地產開發的周期性太強，基本上三年左右來一回調控，造成現金流不穩定，預期也容易經常發生變化。而萬達已經可以靠品牌掙錢了，過去靠賣住宅、商鋪的錢來建萬達廣場，現在別人拿錢下訂單，我們負責找地、建設、招商和運營，或者對方出地又出錢，萬達負責設計、建設指導、招商運營，凈租金雙方7比3分成。不出錢，靠設計運營就能分很大一杯羹，何樂而不為？他說萬達商業要用實際行動來證明，不當地產商，這個公司更值錢，“在資本市場上，地產的PE（注：市盈率）是10倍左右，商業租金的PE是30甚至40倍。”
結語：王健林摸爬滾打二十八年，創立萬達商業帝國，現在正值多事之秋，通過轉型，萬達可能會走上另一條路子。 王健林曾說，以及經歷過兩次低谷，無論哪一次選擇錯都不可能有現在的萬達，那么現在這次就是王健林面臨的第三次重要選擇，希望萬達的路越走越遠，越走越寬。
