萬達(dá)背后：一場輕資產(chǎn)的果斷轉(zhuǎn)型

7月19日，萬達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)集團(tuán)、富力地產(chǎn)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，萬達(dá)將77個(gè)酒店轉(zhuǎn)讓給富力，將13個(gè)文旅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)。在637.5億的資產(chǎn)大出讓之后，王健林表態(tài)，要積極響應(yīng)國家號召，把主要投資放在國內(nèi)。他說，企業(yè)發(fā)展總要順勢而為，去杠桿、降負(fù)債不僅是國家政策，企業(yè)尤其是大企業(yè)更應(yīng)該積極行動(dòng)起來。

要理解今天中國商業(yè)的很多深層次復(fù)雜問題，有一把鑰匙，那就是讀懂王健林的2017。

在人們心目中，從1989年下海經(jīng)商起，28年間王健林主要在買，在全國乃至全球買土地等資產(chǎn)，或開發(fā)銷售，或持有運(yùn)營，或作為長期投資。有失敗的，但總體是大贏家。這一次他是大賣家，賣的規(guī)模如此之大，速度如此之快，談判如此快刀斬亂麻，給人一種不得不做、又堅(jiān)決要做的印象。

不得不做，似乎是短期的急迫壓力所致。堅(jiān)決要做，則是長期戰(zhàn)略選擇使然。

先說短期壓力。壓力從三個(gè)地方浮現(xiàn)出來：

一是，監(jiān)管部門突然要求對萬達(dá)境外投資所涉及的并購貸款、內(nèi)保外貸等業(yè)務(wù)進(jìn)行核查分析，嚴(yán)控一些境外投資項(xiàng)目的融資。

二是，萬達(dá)商業(yè)私有化時(shí)募資的對賭壓力。萬達(dá)商業(yè)2014年12月在香港上市，因估值低和融資能力受限，2016年9月退市，退市總代價(jià)為345億港元左右，由9家機(jī)構(gòu)完成。根據(jù)協(xié)議，如果退市滿2年或2018年8月31日前未能實(shí)現(xiàn)在境內(nèi)主板市場上市的目標(biāo)，萬達(dá)集團(tuán)以每年12%的單利向A類（境外）投資人回購全部股權(quán)，以每年10%的單利向B類（境內(nèi)）投資人回購全部股權(quán)。目前看，預(yù)期的目標(biāo)要實(shí)現(xiàn)存在壓力，那就意味著要支付一大筆資金回購萬達(dá)商業(yè)股權(quán)。

三是，馬來西亞大馬城項(xiàng)目的復(fù)雜性。大馬城原址是吉隆坡市中心一座占地200萬平方米、閑置了20年的空軍機(jī)場，2015年全球競標(biāo)，要建設(shè)總建筑面積約840萬平方米的吉隆坡交通樞紐和國際經(jīng)濟(jì)中心。中國中鐵股份有限公司和馬來西亞依海控股集團(tuán)組成的聯(lián)營體中標(biāo)。但2017年5月3日，馬來西亞財(cái)政部下屬企業(yè)發(fā)表聲明，稱聯(lián)營體未能滿足2015年所達(dá)成協(xié)議項(xiàng)下的標(biāo)準(zhǔn)，大馬城的股權(quán)銷售協(xié)議失效。按原協(xié)議，聯(lián)營體占大馬城權(quán)益的60%。該聲明還稱，馬來西亞財(cái)政部現(xiàn)將保留所涉地塊的所有權(quán)，并開始尋找其他有意向的潛在開發(fā)商。而中馬聯(lián)營體隨后發(fā)布的公告則表示，馬方公司單方面的宣布違反了雙方協(xié)議條件，他們對此保留一切權(quán)利，并稱聯(lián)營體公司擁有足夠的資金和能力確保大馬城發(fā)展順利。

如所周知，萬達(dá)最近出讓資產(chǎn)是為救急。急從何來？我認(rèn)為，“急病”是過去數(shù)年很多因素疊加、積累到一定程度突然爆發(fā)的。這些因素既包括萬達(dá)在境外投資擴(kuò)張力度太猛、指標(biāo)性太強(qiáng)、杠桿較高，也包括“中國首富”不斷上頭條的效應(yīng)，最后，很可能是圍繞大馬城的博弈，成了形勢急轉(zhuǎn)直下的導(dǎo)火索。

萬達(dá)希望向更輕的方向走，選擇“去地產(chǎn)化”，向服務(wù)業(yè)、輕資產(chǎn)、新興行業(yè)方向轉(zhuǎn)型。

王健林在2016年度工作報(bào)告中說，萬達(dá)從地產(chǎn)開發(fā)退出不是對中國房地產(chǎn)看空，主要在于房地產(chǎn)開發(fā)的周期性太強(qiáng)，基本上三年左右來一回調(diào)控，造成現(xiàn)金流不穩(wěn)定，預(yù)期也容易經(jīng)常發(fā)生變化。而萬達(dá)已經(jīng)可以靠品牌掙錢了，過去靠賣住宅、商鋪的錢來建萬達(dá)廣場，現(xiàn)在別人拿錢下訂單，我們負(fù)責(zé)找地、建設(shè)、招商和運(yùn)營，或者對方出地又出錢，萬達(dá)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)指導(dǎo)、招商運(yùn)營，凈租金雙方7比3分成。不出錢，靠設(shè)計(jì)運(yùn)營就能分很大一杯羹，何樂而不為？他說萬達(dá)商業(yè)要用實(shí)際行動(dòng)來證明，不當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商，這個(gè)公司更值錢，“在資本市場上，地產(chǎn)的PE（注：市盈率）是10倍左右，商業(yè)租金的PE是30甚至40倍。”

結(jié)語：王健林摸爬滾打二十八年，創(chuàng)立萬達(dá)商業(yè)帝國，現(xiàn)在正值多事之秋，通過轉(zhuǎn)型，萬達(dá)可能會(huì)走上另一條路子。 王健林曾說，以及經(jīng)歷過兩次低谷，無論哪一次選擇錯(cuò)都不可能有現(xiàn)在的萬達(dá)，那么現(xiàn)在這次就是王健林面臨的第三次重要選擇，希望萬達(dá)的路越走越遠(yuǎn)，越走越寬。