招商蛇口(001979)
事件： 2017 年 7 月 13 日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會（ 市海洋局）出臺了《 中國（ 廣東）自由貿易試驗區(qū)深圳前海蛇口片區(qū)綜合規(guī)劃》 的公示通告。
構建“兩帶一港七板塊”的總體結構，前海蛇口片區(qū)資源加速開發(fā)。 本次前海蛇口片區(qū)綜合規(guī)劃的定位為：依托港澳、服務內地、面向世界的粵港澳深度合作示范區(qū)和城市新中心、一帶一路戰(zhàn)略支點， 形成“兩帶一港七板塊”的總體結構， 重點發(fā)展金融服務、商務服務、信息服務、科技服務、國際商貿與現(xiàn)代物流、文化創(chuàng)意與旅游服務等戰(zhàn)略性新興服務業(yè)，從而將把前海蛇口打造成全球開放之城、國際創(chuàng)新之城與綠色人文之城。 本次規(guī)劃意義重大，構建了前海蛇口未來十幾年發(fā)展的藍圖，將快速提升片區(qū)的開發(fā)節(jié)奏，加快城市建設的步伐。
本次規(guī)劃覆蓋面積 37.9 平方公里，期限為 2017-2030 年。 從規(guī)劃的地理范圍來看，共分為四個片區(qū)，分別為前海片區(qū)（包括桂灣、前灣與媽灣）、大小南山片區(qū)、蛇口片區(qū)、蛇口南及赤灣片區(qū)（包括郵母港、赤灣和樞紐港）。 規(guī)劃區(qū)總建筑面積為 4710 萬平方米（不包括地下建筑規(guī)模與樞紐港組團建筑規(guī)模，包含公共服務設施建筑規(guī)模） 。各片區(qū)具體面積劃分見附表。 規(guī)劃就業(yè)人口規(guī)模約 89 萬人， 居住人口規(guī)模約 62 萬人。從規(guī)劃的期限來看，分為三個階段，近期（ 2017-2020 年）、中期（ 2021-2023 年）及遠期（ 2024-2030 年）。
規(guī)劃區(qū)采用開發(fā)單元導控和通則開發(fā)導控兩種控制方式。 其中前海片區(qū)與郵輪母港組團為功能混合的單元開發(fā)模式，鼓勵集中成片開發(fā)， 促進產業(yè)集聚。 開發(fā)單元用地類型已作出較為詳細的規(guī)劃，具體到辦公、商業(yè)、公寓、居住、產業(yè)、港口以及公共設施的用地規(guī)模，“彈性用途”占地比例控制在 10%左右。其中， 郵輪母港的綜合發(fā)展用地具體發(fā)展規(guī)劃尚未確定。通則開發(fā)控制區(qū)主要為蛇口片區(qū)、大小南山區(qū)和蛇口南及赤灣片區(qū)。用地性質分類主要按傳統(tǒng)的規(guī)劃標準分為居住用地、游樂設施用地、公共服務用地、普通工業(yè)用地等，所確定的用地性質是對未來土地使用的控制與引導，不對現(xiàn)有的合法建筑產生影響。
前海土地資源價值進一步提升，利好公司未來業(yè)績增速。 招商局集團在前海區(qū)域擁有 3.9 平方公里的土地，其中權屬于招商蛇口的土地為 2.42 平方公里。 2016 年 10 月公司實際控制人招商局集團與政府簽訂的前海土地整備框架協(xié)議中范圍內的土地面積為 2.9 平方公里，全部由招商蛇口主導開發(fā),直接歸屬于公司的股權比例大約為 41.25%。其中， 1.85 平方公里的土地權屬于招商蛇口，其余 1.05 平方公里土地屬于招商局港口與招商局物流。關于前海片區(qū)規(guī)劃，土地整備協(xié)議中前海土地建筑面積共計 508 萬方，其中住宅用地占比小于 10%，其余90%大部分為商業(yè)用地，公司計劃于 2017 年底完成土地整備方案的確定與實施。 此外， 公司定位城市運營商的角色將與深圳的規(guī)劃發(fā)展共同成長，加速前行。
公司 2017H1 銷售業(yè)績增速達 74%，大概率完成全年千億銷售額目標。 公司上半年實現(xiàn)銷售金額 537 億元，同比增速 74.1%；銷售面積 288.4 萬方，同比增速 41.1%。 2017 年全年預計推出可售貨值 2000 億， Q3/Q4 將由大批項目入市， 預計大概率超額完成全年千億銷售目標，其中兼并收購項目將貢獻大約 10%的銷售額。此外 2017 年公司開工面積將超過 700 萬方， 為公司未來銷售規(guī)模進一步擴張打下扎實的基礎。
上調盈利預測，維持增持評級。 考慮到公司上半年銷售業(yè)績增速亮眼，可持續(xù)性較強，同時公司推出了項目跟投機制，有利于提高公司經營效率，疊加此次前海蛇口片區(qū)規(guī)劃的出臺將加快片區(qū)的開發(fā)建設節(jié)奏，加速公司資源變現(xiàn)的步伐，因此上調盈利預測，給與增持評級。我們預計公司 2017-19 年歸母凈利潤分別為 112.2/133.4/162.7 億元，同比增速分別為17.1%/18.9%/22.0% ， EPS 分 別 為 1.42/1.69/2.06 元 （ 原 預 計 歸 母 凈 利 潤 為110.0/124.6/140.8 億元，同比增速 15%/13%/13%，對應 EPS 為 1.39/1.58/1.78 元） 。
（原標題：前海蛇口規(guī)劃雛形初現(xiàn)， 城市運營商借力加速前行）
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