在房地產信托業務方面，通過明股實債、投資合伙企業、資管產品和特定資產收益權、投向房地產上下游企業等方式，變相開展房地產信托業務，規避房地產貸款監管要求，或為其他機構違規開展房地產金融業務提供便利等方面，被作為合規嚴查重點。

　　房企多條融資渠道正在收緊，融資成本大幅上行，相關信托產品發行亦受影響。

　　近日，一則“銀監會向各銀監局下發《2017年信托公司現場檢查要點》，將違規開展房地產信托業務列入2017年信托公司現場檢查要點”的消息，將房地產信托融資置于焦點。

　　據21世紀經濟報道記者了解，銀監會對信托公司的現場檢查是每年的常規例行項目，這兩項內容主要是今年以來監管要求的延續和細化，房地產信托的檢查也是監管機構檢查重點中的一項。而目前對違規開展房地產信托業務監管趨嚴的情況，始于去年10月份。

　　5月24日，銀監會回應稱，根據銀監會2017年現場檢查計劃，監管部門將對部分信托公司進行例行檢查。印發檢查要點是現場檢查的一種通行做法，為提高檢查的針對性和有效性，僅用于指導具體檢查項目，并非發布監管政策。

　　在合規嚴查明股實債等資金運用方式的同時，監管也在引導信托公司通過PPP、房地產信托投資基金等形式，支持地產去庫存，并鼓勵做真正的股權投資業務，以及以股債結合、產業基金等模式開展投貸聯動業務。

　　房地產信托發行銳減

　　“去年10月份以后，監管就頻繁來公司檢查，半年里來了3次。”一位信托公司人士對21世紀經濟報道記者表示。具體的檢查項目事無巨細，包括是否違規、資料是否齊整以及簽署日期等。在檢查結果通報中，地產業務是最主要的一塊。

　　該人士透露，監管對于檢查出來的不合規項目通過罰款、窗口指導等方式予以規范。由于都是主動管理類項目，資金已投出去，監管并未大面積叫停存續期項目，但對于新產品的備案標準較之前更嚴格。

　　21世紀經濟報道記者從多家信托公司獲悉，很多以前可以發行的產品現在都無法備案，最近幾個月已很少發行房地產項目產品。

　　據數據統計，今年以來，房地產信托產品發行數量和規模較去年下半年明顯下降。從今年前5個月的發行情況與去年最后5個月(2016年8月-12月)的發行情況對比看，數量上，今年前5個月共發行103只，相比去年最后5個月新發185只，少發了82只；規模上看，今年前5個月共發行198億，較去年后5個月發行的525億，少發了327億。新發房地產信托項目在新發信托產品中的占比也明顯下滑。

　　不過，據21世紀經濟報道記者了解，目前監管收緊的重點領域，為房地產企業拿地提供融資的信托產品，一直以來就是信托的“禁地”。早在2010年，銀監會就頒發了《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》，明確提出除最低資本金、二級資質、“四證齊全”外，還包括禁止向開發商發放流動資金貸款、禁止進行商品房預售回購、禁止信托公司以信托資金發放土地儲備貸款，以及將投資附回購形式的變相融資行為視同貸款管理。

　　信托業內人士對21世紀經濟報道記者表示，盡管“432”的規定一直存在，但前幾年不滿足“432”條件的房地產項目很多都在繞道操作，而符合這套標準的項目絕大多數是通過銀行在融資。

　　明股實債是用于逃避限制的最主要手段。因為以投資股權的名義，就可以不用看融資項目的各類資質或資金用途等。前述人士稱：“之前很多股+債模式進去的其實就是拿地，拿完再辦抵押。”

　　明股實債的設計可以繞開監管限制，但容易導致法律風險。去年10月，新華信托與湖州港城置業破產債權糾紛就是典型案例，該案的核心正是涉及信托業內普遍存在的明股實債交易結構。新華信托一審敗訴，二審尚在審理中。該案使得監管和市場更加關注此類產品的風險，銀監會對信托業的密集嚴查也由此開始。

　　監管引導地產信托轉型

　　對于房地產項目的檢查以及房地產企業融資的收緊，相比新產品發行情況，信托公司人士更加擔心存續產品的質量。

　　一位華北地區信托公司副總表示：“現在2017年的現場檢查還未開始，已發行的房地產項目都在監管部門有過報備，合規性并不擔心。我們更擔心的是監管趨嚴可能給房地產企業的再融資造成不利影響，從而影響到信托存續項目正常運轉，嚴控風險是目前的重點。”

　　“對于新項目也的確在收緊，除了監管檢查的原因外，公司內部對項目融資方資質也更加謹慎。在過往的運作中，房地產企業普遍高負債、高杠桿進行資金周轉，這樣做也是擔心房地產融資在整體收緊的情況下，房企的資金鏈條能否健康持續。”一位房地產信托業務人士解釋。

　　一位接近監管的人士表示，關于2017年監管現場檢查要點與今年整體在房地產領域的要求一脈相承。今年房地產是監管重點檢查的高風險行業之一。

　　在房地產信托業務方面，通過明股實債、投資合伙企業、資管產品和特定資產收益權、投向房地產上下游企業等方式，變相開展房地產信托業務，規避房地產貸款監管要求，或為其他機構違規開展房地產金融業務提供便利等方面，被作為合規嚴查重點。

　　同時，對于房地產業務方面銀監會也明確提出多項在該領域的發展方向。包括加大對一二線城市經濟適用房、公租房、保障性住房資金支持；創新與地方政府合作方式，通過PPP模式、新興產業基金等，支持三四線城市公共基礎設施建設和棚戶區改造；探索房地產信托投資基金(REITs)業務等。

　　21世紀經濟報道記者也從信托公司人士處獲悉，今年的監管工作會議上提到，鼓勵信托公司做真正的股權投資業務。

　　“公司在進行政策支持的新業務探索，比如產業基金，但從經驗和風險承受能力兩端考量，發展得很謹慎。”上述信托公司副總說。

　　在房地產融資渠道不斷收緊的過程中，產業基金和類REITs管理方式的運用，逐漸被地產企業更多采納。例如萬科地產5月23日發布公告稱，出資50億元，與招銀資本、長江招銀產業基金管理公司等共同發起設立商業地產投資基金。