“租購同權”已經不是一個概念,而是已經寫進多個城市試點方案中的政策。不到兩個月的時間,廣州、成都、鄭州、北京、南京等多地陸續出臺租賃住房改革新政,“租購同權”成為一個新的方向,一個建立房地產長效機制,全新的租賃住房時代悄然到來。然而,“租購同權”會不會大幅提高房屋租金?隨著各地逐步落實試點方案,將有助于改變樓市“輕租重售”局面,也有助于扭轉公民權益不公的現實。但“租購同權”對未來房屋租金究竟有何影響,這是很多人關心的一個問題,因為租金漲跌直接影響租房人利益,也影響住房租賃市場發展。
對租房人而言,不僅關心“同權”,同樣也關心租金水平。如果“租購同權”后某些房屋租金大漲,超過了租房人承受能力,租房人也難以享受“同權”福利。假如“租購同權”后租金下跌,租房人則能享受雙重利好,既減輕了租房成本,還能享受“同權”福利。對市場來說,如果“租購同權”后租金上漲,則有利于調動相關利益方參與積極性。
坦率地說,“租購同權”會不會大幅提高房屋租金?這個問題目前并沒有準確答案,因為各地試點方案剛剛出臺,或者還在征求意見,要根據具體落實情況來觀察。不過,“租購同權”如何影響租金變化,主要受如下因素影響:
首先,要看“同權”的具體內涵,什么時間實現,多大程度上實現。顯然,實現“租購同權”有個過程,不可能一蹴而就。關于“租購同權”的內涵,目前試點城市在方案上表述比較謹慎,看上去主要是“教育同權”。而即便實現“教育同權”也不容易,政府需要劃撥土地、加大投入以增加學位。而僅實現“教育同權”過于單一,對沒有義務教育需求的租房人也不公平。所以,實現“租購同權”是一個長期而艱巨的任務,因此,從這點看不大可能一下子就推高房屋租金水平。
其次,取決于不同房源和住房租賃市場供需關系。“租購同權”對租金影響可以從兩方面觀察,一方面對重點學校周邊房屋租金影響會比較直接和明顯,對公立學校周邊房屋租金也會有一定影響。但對整個住房租賃市場直接影響應該有限,因為影響租金的是供需關系,取決于供需關系具體走向——是供給大于需求還是需求大于供給。
推行“租購同權”顯然有利于改變部分人住房觀念,比如說本來要買房卻選擇租房,這有利于增加租房需求,但多地都在千方百計增加租賃住房供給,比如上海專門推出“只租不售”用地,深圳組建國有租賃企業發展住房租賃,這都有利于增加供給。理想狀態是,每個城市住房租賃市場供需關系保持平衡,租金保持穩定。
另外,房價預期也是影響租金的因素之一。如果樓市調控始終從嚴,房價保持穩定,對住房租賃市場影響不大,對租金影響較小。但如果調控松懈、房價上漲,部分人很可能寧愿買房不愿租房,因為買房能享受諸多福利,而且還持有一筆固定資產。不過,從目前的房價水平來推測,今后能買得起商品房的可能是少數人,所以房價對租金會有影響但影響有限。
為了消除種種不確定性,“租購同權”要寫入試點方案,今后要寫入法律,還要明確“同權”的內涵,即明確哪些權利要實現平等,而且,還要盡量給出實現“同權”的具體時間表。（原標題：馮海寧:“租購同權”到底會不會推高租金）
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