平安證券指出,三四線樓市的庫存過剩局面已經大為改善,其市場的升溫,將成為2017年投資、開工及銷售的重要支撐。
據該機構統計,2016年,三四線城市新開工面積同比僅增5.5%,遠低于全國(8.1%)和40個大中城市(12.1%)的水平。從2012年以來的儲備和去化來看,當前三四線城市的去化周期僅為1.46年,同樣略低于全國平均水平及40個大中城市的水平。從購買力來看,三四線人均可支配收入與房價比為6.4,遠大于全國(4.7)和40個大中城市(3.9)。這些數據說明一個事實:三四線城市的庫存大幅縮減,購買力十足。
華泰證券也認為,三四線城市供地過多、庫存龐大的邏輯已經被證偽。在供需關系相對合理的基礎上,三四線城市才可以承接一二線城市的人口外溢。該機構認為,這個趨勢將可能持續3-5年。
上述觀點有一定的邏輯合理性,但并不足以反映市場全貌。
據克而瑞統計,即便在三四線城市中,庫存情況也存在明顯差別。如九江、滁州、馬鞍山、張家口等地,庫存下滑了40%以上;但在惠州、東莞、香河、大廠等地,7月末的庫存規模同比上漲幅度均超過14%。
三四線城市內部出現明顯分化。“我們調研的有些城市,庫存的確下滑了很多,但很多城市還是蕭條景象。這種情況經常發生在兩個相鄰的城市之間。”
上述人士表示,從房企的角度來看,更愿意布局熱點城市和城市圈周邊的三四線城市,從而能更好地承接外溢需求。而對于其他三四線城市,企業傾向于選擇“經濟基礎較好;擁有能源、旅游等資源;人口結構合理、最好是人口凈流入”的類型。
“三四線城市之間的差異會越來越大,說明房地產市場發展到這一階段,城市規模已經不是判斷市場前景的唯一標準。未來將更多是區域的概念,其所在區域的經濟水平、資源稟賦、人口吸引力才是最重要的因素。”該人士表示。
上述人士還認為,隨著供需基本面的差異,在下一輪市場上升周期中,三四線城市的表現也將出現差異。“有些城市的表現將越來越接近一二線城市,如需求強勁、去化快速;有些仍是傳統三四線城市的狀態,市場交易相對平穩。”