經(jīng)過“畢業(yè)潮”、高管降薪之后，電商巨頭京東日益意識到降本并不治本，未來要更多靠經(jīng)營能力吃飯。
最近兩個月，本已放權(quán)徐雷、逐漸退居二線的京東創(chuàng)始人劉強(qiáng)東突然活躍起來，密集現(xiàn)身內(nèi)部會，痛批部分高管拿PPT欺騙自己等，種種發(fā)言都在指向?qū)〇|的組織效率和集團(tuán)戰(zhàn)略失焦的不滿。
京東集團(tuán)總裁徐雷在第三季度財(cái)報(bào)電話會議上坦言，整個集團(tuán)還有太多的效率可以提升，明后年會將更多的精力用在“增效”上。
京東REITs，正是京東提高經(jīng)營效率的重要方式之一。
12月26日，上交所官網(wǎng)顯示，嘉實(shí)京東倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“京東REITs”）已獲證監(jiān)會批準(zhǔn)。
這將是第三只上市的倉儲物流公募REITs，也是國內(nèi)第一只民企REITs。劉強(qiáng)東也成了一眾民營企業(yè)家中，第一個吃到REITs螃蟹的人。
值得一提的是，京東REITs從受理到獲批，用時(shí)不到一個月，展現(xiàn)出政策對不動產(chǎn)玩家，尤其是民企的支持。
申報(bào)材料顯示，為順利獲批，京東拿出了自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)。
即重慶、武漢和廊坊3處物流園區(qū)，合計(jì)建筑面積35.1萬平方米。它們不僅是中國國物流倉儲中稀缺的高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲，還是全國或者地區(qū)性物流中心，截至2022年6月底，三處物流園出租率均達(dá)到100%滿租狀態(tài)，比此前中金普洛斯REITs的94.6%還要高上一些。
京東REITs三大物流園的收入水平也很可觀。近三年年均經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正，預(yù)計(jì)2022年、2023年的凈現(xiàn)金流年化分派率分別為4.17%、4.29%。
而這三個物流園僅是京東眾多倉儲物流園的小部分。三季報(bào)顯示，截至2022年9月底，京東物流運(yùn)營的倉庫數(shù)量超1500個，總面積超3000萬方。
京東方面也承諾，自REITs項(xiàng)目設(shè)立起五年內(nèi)，盡合理的商業(yè)努力，實(shí)現(xiàn)REITs項(xiàng)目下基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的京東集團(tuán)體系外租戶占比超過40%。
這意味著京東接下來可以繼續(xù)將手里的物流園通過REITs方式上市，減少自有資金投入，盤活沉淀存量資產(chǎn)，進(jìn)而提升經(jīng)營效率。
市場對于物流園這樣收入比較穩(wěn)定的REITs也很認(rèn)可。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至12月26日，中金普洛斯REITs與紅土鹽田港REITs上市不過一年多，已分別上漲了28.95%、24.63%，較同期滬深300的表現(xiàn)要好上很多。
證監(jiān)會副主席李超在首屆長三角REITs論壇上表示，到今年11月底，已上市22只基礎(chǔ)設(shè)施REITs，募集資金超過750億元，總市值約830億元，整體較首發(fā)上漲約20%。募集資金重點(diǎn)用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補(bǔ)短板領(lǐng)域，回收資金帶動投資的新項(xiàng)目總投資額超過4200億元。
而京東REITs作為首個民企REITs獲批，也會進(jìn)一步提升民企參與REITs的動力。
尤其是像萬科、招商蛇口、華潤等開發(fā)商，平安不動產(chǎn)、光大安石等機(jī)構(gòu)旗下有不少物流產(chǎn)業(yè)園，他們都摩拳擦掌等待將手里資產(chǎn)釋放出來，提高資金利用效率，并迎來自己的價(jià)值重估。
李超透露，未來將進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，推動試點(diǎn)拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。
萬科總裁祝九勝在12月16日指出，最近監(jiān)管層對REITs的表態(tài)對不動產(chǎn)玩家來說是個利好，相當(dāng)于90年代中期按揭政策的出臺。
祝九勝透露，萬緯物流的REITs準(zhǔn)備是最充分的，目前就等著發(fā)改委的批復(fù)，萬科在物流、商業(yè)、長租公寓等業(yè)務(wù)上也都有項(xiàng)目符合REITs的標(biāo)準(zhǔn)。華潤置地CFO郭世清也曾表示，如果政策放開，華潤置地會把一些合適的資產(chǎn)放到公募REITs市場里去。
中信證券基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰則認(rèn)為，REITs市場擴(kuò)容不僅將有效改善房企資產(chǎn)負(fù)債表，還會持續(xù)增厚企業(yè)利潤水平，讓房企把經(jīng)營重心放在專業(yè)不動產(chǎn)業(yè)態(tài)的運(yùn)營改造和效率提升上來。
這不僅是簡單地存量資產(chǎn)盤活出表，而是一個持續(xù)的過程，將打開不動產(chǎn)玩家新的投融資空間，促進(jìn)資金良性循環(huán)。
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