因為城市經濟的高速發展和土地資源的稀缺，37歲的年輕城市深圳已經邁入了城市更新時代。
6月21日，在國際房地產服務機構戴德梁行主辦的“城市更新4.0”論壇上，戴德梁行大中華區副總裁、華南及華西區董事總經理程家龍表示，目前深圳市的已開發建設用地面積已經接近土地利用總體規劃的極限，未來新增用地供應極少，意味著將來的發展主要倚賴二次開發。
數據顯示，深圳的建設用地從1980年的3平方公里提升至2016年的923平方公里。深圳市城市規劃設計研究院副院長杜雁在論壇上指出，從2012年開始，存量用地開發已經超過了增量，這是一個標志性的節點。
而在所有的城市更新類別中，與產業有關的是一個最重要的關注方向。據戴德梁行的統計數據，截至2016年，深圳列入城市更新計劃的項目共498個，面積為28平方公里；其中，舊工業區改造項目為210個，面積為13平方公里，占全市總更新單元計劃面積的47%。
戴德梁行華南區策略發展顧問部主管及高級董事李偉提出，做城市更新、新型產業用地，目的實際上是為了進行產業升級，并不是以市場價值最大化為目的。
他以上海作為參照，按照規劃，到“十三五”末期，上海的工業用地規劃為550平方公里，占全部可建設用地的17.3%；深圳的工業用地規劃為270平方公里，占城市建設用地比重不低于30%。
李偉表示，不難看出，深圳在科技產業化方面留有非常重要的實業沃土，體現出“保產業”的決心。
深圳市城市更新開發企業協會常務副會長趙磊同樣指出，當前，深圳工改工占城市更新總量的比例相當高，只有工改工項目達到相當的規模，才能真正實現產業的升級。
李偉由此提出一個城市更新中的“產業發展先導”的概念。據他的研究預測，到2020年，深圳工改方式貢獻的產業空間比重將超過50%；到2045年左右，深圳總體工改產業空間規模將達到約8億平方米。
李偉認為，深圳作為全國創新的先鋒城市，未來在人工智能、虛擬現實、無人機、機器人等領域，將迎來巨大的想象空間和機會。“很多傳統的開發商參與城市更新時都開始補習產業的課程，以求能夠深入到產業發展當中。”
趙磊也表示，基于產業升級的城市更新，要求很多工改工的開發商不僅僅只是一個開發商，同時還要承擔城市運營商的角色。項目如果要落地，需要找到優秀的產業聯動，而這里面涉及利益的再次分配。“工改工是深圳的一個重要課題。”