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來(lái)源:證券時(shí)報(bào)

　　央行近日發(fā)布的《2017年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，2017年6月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額29.72萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)24.2%，增速比上季末低1.9個(gè)百分點(diǎn)；但2017年上半年增加3.04萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款的比例仍高達(dá)38.1%。

　　自2016年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位以來(lái)，進(jìn)入2017年全國(guó)多個(gè)城市的房貸政策出現(xiàn)收緊。北京多家銀行上調(diào)首套房貸利率并將二套房貸款最高年限減至25年，廣州、青島、大連、珠海等城市首套房的利率也全面或部分調(diào)整為9折。2017年4月我國(guó)金融監(jiān)管部門發(fā)文明確“防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”。筆者認(rèn)為從宏觀審慎的角度出發(fā)，在新增貸款流向房地產(chǎn)領(lǐng)域仍居高不下的情況下，我國(guó)應(yīng)適時(shí)上調(diào)房地產(chǎn)貸款撥備。

　　首先，房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域存在潛在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。自1998年7月國(guó)務(wù)院發(fā)布房改通知正式取消福利分房以來(lái)，雖歷經(jīng)幾次局部的小的調(diào)整，但是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直沒有經(jīng)歷一次大的調(diào)整周期。近20年來(lái)，除鄂爾多斯和溫州等個(gè)別城市，我國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲幾倍，10幾倍。

　　海南是我國(guó)唯一一個(gè)發(fā)生過(guò)房地產(chǎn)危機(jī)的省份。1988年海南建省并成立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，1992年鄧小平南巡講話之后，中央提出加快住房制度改革步伐，之后海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)驟然升溫，來(lái)海南涉足房地產(chǎn)的投資方日益增多。最高潮的時(shí)候，在海南注冊(cè)的房地產(chǎn)公司高達(dá)4020家。地價(jià)由1991年的十幾萬(wàn)/畝飆升至1994年600多萬(wàn)元/畝。1988年海南全省房地產(chǎn)均價(jià)是1350元/平方米，1993年上半年最高漲到7500元/平方米。海南全省財(cái)政收入的40%來(lái)源于房地產(chǎn)業(yè)。

　　1993年6月，國(guó)務(wù)院宣布停止房地產(chǎn)企業(yè)上市，控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。隨著銀根收緊，1995年海南房地產(chǎn)泡沫破裂，開發(fā)商紛紛逃離或倒閉，95%的地產(chǎn)公司倒閉，不少銀行的不良貸款率一度高達(dá)60%以上。1995年8月，海南省政府決定成立海南發(fā)展銀行，以解決省內(nèi)眾多投資公司由于投資房地產(chǎn)而出現(xiàn)的資金困難問題。但該行在剛成立兩年后即出現(xiàn)嚴(yán)重的擠兌風(fēng)波。1998年6月，央行宣布關(guān)閉海南發(fā)展銀行，這是我國(guó)金融史上第一家被關(guān)閉的省政府背景商業(yè)銀行。常言道，人無(wú)遠(yuǎn)慮，必有近憂，以海南房地產(chǎn)危機(jī)為鑒，須防范我國(guó)房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域存在的潛在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　其次，房地產(chǎn)信貸仍然被大多數(shù)商業(yè)銀行當(dāng)成長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)客戶渠道。2017年7月4日發(fā)布的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告》顯示新增信貸資源過(guò)于集中投放于房地產(chǎn)領(lǐng)域。截至2016年12月末,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額26.7萬(wàn)億元,占各項(xiàng)貸款余額的25%,比上年末上升2.7個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)貸款余額比年初增加5.7萬(wàn)億元，占全部新增貸款的44.8%。如前文所述，2017年上半年房地產(chǎn)貸款增速雖有所回落，但占同期各項(xiàng)貸款的比例仍然高達(dá)38.1%。

　　截止目前違約率仍然較小的房貸成了商業(yè)銀行獲取利潤(rùn)的主要來(lái)源，比起企業(yè)貸款，商業(yè)銀行更傾向于放貸給房地產(chǎn)領(lǐng)域，特別是個(gè)人按揭。部分銀行甚至出現(xiàn)了“搶按揭”現(xiàn)象。統(tǒng)計(jì)顯示，在25家上市銀行中，12家銀行在2016年的個(gè)人住房按揭貸款增量占全年貸款增量比重超過(guò)40%，其中6家銀行超50%的新增貸款均投向了個(gè)人按揭貸,分別是農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、招商銀行。

　　4月21日，在銀監(jiān)會(huì)召開一季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)主席郭樹清曾提醒，目前看信貸質(zhì)量總體是好的，但要注意房地產(chǎn)相關(guān)貸款(含以房地產(chǎn)作為抵押、擔(dān)保)的占比已經(jīng)超過(guò)了(總貸款)的三分之一，個(gè)別銀行的地產(chǎn)相關(guān)貸款占比甚至超過(guò)了50%，潛在風(fēng)險(xiǎn)比較大。郭樹清指出，要警惕高杠桿住房貸款人數(shù)上升的趨勢(shì)；高杠桿住房者比例上升，還貸壓力明顯加重；同時(shí)，從房產(chǎn)開發(fā)貸款看，隨著融資環(huán)境趨緊，前期高杠桿、高價(jià)供地的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)較高。

　　即有潛在風(fēng)險(xiǎn)，又有銀行爭(zhēng)貸，我國(guó)金融監(jiān)管部門應(yīng)適時(shí)上調(diào)房地產(chǎn)貸款撥備水平。這樣做一石三鳥。第一可以沖抵房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域潛在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，第二可以引導(dǎo)商業(yè)銀行把新增信貸資源投向于房地產(chǎn)領(lǐng)域之外，第三我國(guó)可以考慮在必要的時(shí)候上調(diào)房地產(chǎn)信貸資本充足率要求，而先上調(diào)補(bǔ)充難度相對(duì)較低的撥備，能起到試水和探路的作用。