曾幾何時，房產投資是管殺不管埋，管買不管賣的，只要有點錢，不論是一二線城市還是三四線城市，人們總是把房產作為首選的投資方向之一。但是我們要清醒的認識到，房產變現正在逐漸成為未來的熱點，并且三四線城市的房地產變現能力，非—?！！U！
房產在大家的印象中具有較強的變現能力，只要你下定決心拋售房產，為了快速促進成交，你只需要降一點價。長達20年的房地產大牛市中，在中國的大部分城市，持有超過五年的房產在變現的時候不存在虧本的問題，哪怕降價打折。這帶給賣家的是一種長期的傲嬌心態，這樣的心態哪怕在樓市下行中，也絲毫不讓步。
這條溝隙就是買家的心理價位和賣家心理價位的差價，在樓市下行周期，買家的心理價位低于賣家的心理價位，但是卻無法倒逼賣家降價。這在中國是一種特殊的現象，賣家的心態好到炸裂，即便是掛牌兩三個月后無人問津，部分賣家也不會輕言降價。對他們來說，降價還不如繼續持有不賣了。
房地產交易環節，買和賣自成體系，但是放眼媒體，99%以上的內容是和買房相關，房地產的變現能力似乎從未遭到質疑。在這種群體性的心態下，老百姓囤房的習慣甚至比囤白菜還要強烈，當享受到紙面上的“身價”時，卻不知道危險在一步步接近。
在完全公開透明的理想市場環境下，應該是房價（比買方心理價位）越低，成交概率越高，成交周期越短。但是現在的市場是房價（比市場評估價）越低，成交概率越高，成交周期越短。
我們需要注意到，一個是買方心理價位，一個是市場評估價。也就是說，我們理論上的可變現公式，是建立在房地產中介或者行業的公允價值基礎上，而這個公允價值就在于，它會自動忽略“有價無市”的情況，也就是沒有買家。
這是一個讓人驚出一身冷汗的推論，我們整個社會的房地產交易市場竟然都無視了是否有買家！這就像電影《乘風破浪》里囤積BP機的家伙，當小馬哥去做即時通訊軟件時，他卻花光了積蓄囤積BP機，到最后發現賣不掉全砸手里了。無法變現的投資產品，和垃圾無異。BP機從價值數月工資到一文不值，也就短短十余年。
在BP機的歷史生命周期中，它的變現能力、變現周期和變現價值，就像拋物線一樣，過了高點都是持續下滑的，到了一定的臨界點，也許一個政策，就直接跌到了0。
房產也是如此，在經過了20年的大牛市后，增長和爆發都已經被抑制，從這個時間點來說，房產的變現能力、變現周期和變現價值，已經出現了拐點，尤其是三四線小城市。
當商品化、住房改善、棚改舊改危改和去庫存都逐漸離我們遠去的時候，當三四線城市已經建立起了較為完善的住房配套制度，當三四線城市的凈增人口已經開始回落甚至負增長后，我們需要認真的思考這樣的問題。
房子老矣，尚能變現否？
對于那些正在“慢性死亡”的中小城市而言，即將出臺的房產稅是一個非常嚴厲的X因素，中小城市的人均住房套數和住房面積比一二線城市高，需求和交易活躍度卻比一二線城市低，有的城市二手房交易市場甚至可以用“一潭死水”來形容。多年以來在三四線城市的房地產市場嘗到甜頭的投資者一套接一套的購買新開盤的房子，大部分新房的價格是高于二手房的，這也間接拉高了二手房市場的“評估價”。
無懼無畏的投資者從開發商手里買走新房，二手房中介的掛牌價越掛越高，財富和紙面身價也越來越高。
這種危險的游戲讓三四線城市的二手房市場布滿了地雷，當“投資需求”高于真正的剛需，整個交易市場就變成了一個賭場，投資者一波一波的用投資購買力推高資產價值，像極了當年囤積BP機的游戲。表面上無限風光，坐擁N套房產，隨著房子越買越多，小舢板變成了大航母，卻不知冰山就在眼前。
利用現在二手房市場僅存的變現能力，將資金轉移到一二線城市房產，轉移到其他投資產品，也許是三四線城市房產市場目前最為正確的做法。
