財(cái)經(jīng)365（m.hand93.com）訊：黑龍江的鶴崗市在網(wǎng)絡(luò)上火了，因?yàn)辁Q崗的房地產(chǎn)涼了。

鶴崗房?jī)r(jià)

先和大家分享一個(gè)個(gè)人心得，要了解一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)真實(shí)狀況，到當(dāng)?shù)氐馁N吧逛逛是個(gè)不錯(cuò)的選擇，因?yàn)槔锩嬗泻芏嘟拥貧獾男畔?。百度的鶴崗吧，這兩天熱度就不低，外地人來(lái)“報(bào)到”、打聽(tīng)消息的不少。

打開(kāi)一看，有的帖子標(biāo)題就寫(xiě)得很直接，“來(lái)晚了嗎？聽(tīng)說(shuō)鶴崗風(fēng)景特好，房?jī)r(jià)特便宜，還容易接觸俄羅斯美女?”——不知道俄羅斯美女和房?jī)r(jià)哪個(gè)讓人更心動(dòng)，反正發(fā)帖人有點(diǎn)激動(dòng)。

諸如此類的問(wèn)詢帖不少，而鶴崗人的回復(fù)挺實(shí)誠(chéng)，意見(jiàn)也也比較統(tǒng)一，就是不值得投資。具體情況是：鶴崗是一座資源枯竭型城市，經(jīng)濟(jì)不佳，普通人收入一千多，周邊多林區(qū)水庫(kù)，自然環(huán)境較好，但是市區(qū)環(huán)境一般，交通便利性、教育設(shè)施、醫(yī)療條件、文娛設(shè)施均不佳。

有一條東北式幽默的回復(fù)特別形象，摘錄如下：一條街兩崗樓，動(dòng)物園三個(gè)猴，白天一片坑，晚上一片燈。

當(dāng)然，也有鶴崗人提出，網(wǎng)上說(shuō)的三百多一平的房子都是問(wèn)題房產(chǎn)，市區(qū)均價(jià)是1500元左右——這也夠低的了，建筑成本都?jí)騿苣芨采w。

鶴崗的房地產(chǎn)是誰(shuí)玩壞的？

吧內(nèi)的消息都和正規(guī)的媒體信息是高度吻合的。

作為一座煤炭城市，鶴崗已經(jīng)進(jìn)入了資源枯竭的衰退期，“常住人口”百萬(wàn)——這個(gè)“常住”應(yīng)該理解為戶籍人口，真實(shí)的常住人口在東三省經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)里是很難找到的。實(shí)際情況是，東北這些年人口流出嚴(yán)重，老齡化程度較高，鶴崗也不例外。

可以說(shuō)，和房地產(chǎn)發(fā)展沾邊的條件，鶴崗一條也沒(méi)有，“倒霉催的”倒是樣樣齊全。因此，“鶴崗的房地產(chǎn)為何會(huì)失敗？”不是一個(gè)問(wèn)題，真正的問(wèn)題是為什么這個(gè)地方會(huì)有房地產(chǎn)業(yè)？誰(shuí)投的資，誰(shuí)來(lái)為這攤爛事埋單？

看看鶴崗人的發(fā)言，再翻翻鶴崗吧的老帖，鶴崗房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞浮出水面——棚改。自2009年起，各個(gè)地方開(kāi)始對(duì)內(nèi)煤炭采空區(qū)、林場(chǎng)、農(nóng)墾及華僑農(nóng)場(chǎng)中棚戶區(qū)進(jìn)行大規(guī)模改造。理由很正當(dāng)，鶴崗作為煤炭采空區(qū)，又毗鄰林場(chǎng)和農(nóng)墾，樣樣符合條件。

但是很顯然，當(dāng)?shù)卦谂锔牡倪^(guò)程中，沒(méi)有堅(jiān)持民生工程的公共服務(wù)原則?！逗邶埥Q崗市2017-2018年城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目補(bǔ)償安置方案的通知》顯示，當(dāng)?shù)嘏锔牡难a(bǔ)償方式有兩種，一種是以原房可居面積調(diào)換安置房相應(yīng)面積，超出部分按照政府定價(jià)購(gòu)買(mǎi)，另一種則是貨幣直接補(bǔ)償，以計(jì)入各項(xiàng)上浮因素的評(píng)估價(jià)格直接補(bǔ)償。

先來(lái)看第一種——產(chǎn)權(quán)互換，按此方案，安置房超出原房可居面積部分45平米以內(nèi)，定價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平米1350元，而超出45平方米以外部分的新安置房，基準(zhǔn)價(jià)則為每平米1650元。這樣做相當(dāng)于是在給房子定價(jià)了，對(duì)比現(xiàn)下的市場(chǎng)價(jià)格，鶴崗市政府給出的價(jià)格明顯偏高。

再看第二種——貨幣補(bǔ)償，或許跟其他地方一樣，鶴崗政府如此做的初衷也是希望用這部分貨幣投入，激活本地房地產(chǎn)市場(chǎng)。但他們不知道的是，對(duì)鶴崗這樣的人口凈流出地區(qū)而言，這樣做不過(guò)是給了外流人口一筆“遣散費(fèi)”。

鶴崗市政府的棚改方案的設(shè)計(jì)意圖可能是“一菜三吃”：第一“吃”是解決現(xiàn)實(shí)當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)實(shí)的居住改善需求；第二“吃”是給當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)定個(gè)基準(zhǔn)價(jià)——明顯高于市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格；第三“吃”是通過(guò)直接貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞酱碳ぎ?dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)尤其是房產(chǎn)業(yè)。

從結(jié)果看，無(wú)論是遷入新居的，還是拿錢(qián)走人的，居住改善的民生目標(biāo)算是實(shí)現(xiàn)了。但另外兩個(gè)與房地產(chǎn)相關(guān)的目標(biāo)不僅失敗了，而且后遺癥十分嚴(yán)重。

對(duì)購(gòu)買(mǎi)了安置房面積的市民而言，房?jī)r(jià)跌破了當(dāng)年的安置房購(gòu)買(mǎi)價(jià)，心情肯定愉悅不起來(lái)。而棚改產(chǎn)生的存量房擴(kuò)大，留下了一堆“毒資產(chǎn)”，既難看又難吃——根據(jù)貼吧里的信息，300多一平米的“白菜房”就是位置不佳的安置房。而貨幣直接補(bǔ)償?shù)摹澳缅X(qián)走人”，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)會(huì)有什么促進(jìn)？

鶴崗市政府在棚改項(xiàng)目中扮演了一次房地產(chǎn)商的角色，卻是一個(gè)失敗的房地產(chǎn)商。