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財經365視界:2022首份樓市數據怎么看?

2022-02-22 08:49? 來源:許樹澤樹我直言 本篇文章有字,看完大約需要 分鐘的時間

來源:許樹澤樹我直言

  01

  統計局數據,70個大中城市1月房價最新出爐,這是虎年樓市的首份重要數據。大家都知道資本市場有個上證50指數,50家公司,基本就決定了整個市場的方向。而70個大中城市,道理類似,它就好比是樓市的上證70,關注它,就是看清了整個樓市。

財經365視界:2022首份樓市數據怎么看?

財經365視界:2022首份樓市數據怎么看?

  這組數據里有兩個價格:新房價格和二手房價。新建商品住宅,相當于上市公司IPO首發,價格得審、太貴不行,一般都比市場略有折扣。因此,想更了解市場的情況,就得看第二個價格,也就是二手住宅銷售價格,這里是重點。

  總的來看,70個城市中,30個城市二手房價同比穩中有降。拉近了看,其中一二三級城市的表現,非常像是中國地貌的分布,也呈現出非常清晰的三級臺階:

  一線城市包含北上廣深,二手房價同比上漲4.1%;

  二線城市包括省會城市,或經濟發達城市,二手房價同比上漲1%;

  三線城市,二手房價下降0.7%

  02

  整體穩定,局部分化,三級臺階,依然是樓市70最明顯的特點。除了關注自己的家鄉之外,如何從數據里看懂更多名堂,樹澤再和你分享幾個小技巧:

  1- 不僅關注平均數,更應該關注中位數和眾數。所謂中位數是說,如果5個人排隊比身高,排在中間的第三個人的數據,最能代表平均水平。他能避免極端首尾極端數據被平均的現象。

  2- 眾數是說,一組數據里出現頻率最高的數字。比如說某個經濟體中,如果發現很多男生身高都是175,那么175就是眾數。他能體現絕對大多數人的情況,有時候比中位數還好用。

  3- 還有一個指標也很管用,叫做全距。它說的是一組數據里,最小數據和最大數據之間的差。比如70個城市,二手房同比最多的是漲8%,而跌最多的是跌6.6%,它們之間差的越多,越說明分化程度大,背后是不同的經濟規律再起作用。

  03

  有了這些基本知識之后,來看一個例子:一線城市二手房價同比漲了4.1%,但即使這四個城市內,都是有分化的。有人漲8%,而也有人下跌,那就是深圳,同比下跌1.5%。

  過去樓市領跑的一直都是深圳,但為什么深圳現在數據增速下來了?大家看了很多報道,有很多種解釋。但是有一個細節容易被忽略:深圳是一線城市中,唯一一個租金下降的城市。統計數據看到,它的租金價格同比去年1月,下跌了3.6%。

  這說明什么?

  我們常說每個人、每個企業、每項資產,一定要關注它背后的現金流。租金,就是房屋這個資產背后的現金流,真正支撐資產價值的,是它背后的現金流。

  當一個資產背后的現金流持續增長的時候,資產本身的價值就會同步上升,越來越大。而如果資產背后的現金流減少,甚至枯竭,那么資產本身的價值就會受影響。當你牢牢盯住了現金流,就等于運動員在體育比賽中,牢牢盯緊每一個球。你就能夠不受比分的影響,忽視價格的漲跌波動,而真正具備看穿事物本質的能力。

  樓市也一樣,它背后的現金流是租金,租金的背后是城市的基礎設施、商業環境和對人才的吸引力,是這些東西來評判一個城市發展的到底怎么樣,而不是頻繁波動變化的短期房價。

  04

  最后樹澤再來為你歸納一下本期節目:

  1-樓市穩中有降、內部分化、呈現三級臺階

  2-不止關注平均數,中位數、眾數和全距也有參考價值

  3-關注價值、創造價值、做大價值。一切都有關價值,而和短期價格無關,更多股票資訊,關注財經365!

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