財經365（m.hand93.com）5月28日訊：財經365視界：日本房產泡沫瘋狂往事。
對應股票，房地產也一樣，每次上漲都得有“故事”支撐。
故事和共識有了，錢也有了，然后就開始瘋狂投資。
幾乎所有的泡沫都是銀行催生的，幾乎所有泡沫的破裂，也都是因為銀行貸不出那么多錢來讓下一個人接盤，自然就崩了。
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上世紀七八十年代，在日本人中間發生了一場思維革命，他們發現日元越來越不值錢，于是開始尋找有升值趨勢的“硬通貨”。
那個時候，日本絕大部分老百姓在房價會持續上漲這件事上，達成了高度共識，于是，越來越多的人從銀行貸款買房，而且，很多人的杠桿是越借越高。
不僅大城市的繁華地帶，就連城市周邊的郊區，都被卷進了這個舉債炒房的游戲之中。白領們有了一點積蓄，就會謀求投資買房，生怕錯過了上車機會。最后，甚至連城郊的農民們都出動了，紛紛拿著手里的辛苦錢去銀行貸款投資！
可是到了這個時候，房價已經普遍上漲了一輪，貨幣供應量翻了幾十倍，風險也開始變大，各個環節的人都承擔著巨大的房貸壓力，而且環節越往后，壓力越大。
關鍵是在這個過程中，因為房價的持續上漲，很多人變得越來越惜售。于是，市場上流通的房子也就越來越少，標價越來越貴了。
后來的故事，大家也都知道了，東京的房子貴到賣了可以買下整個美國，日本的房子全賣了可以買下四個美國。不過說是這么說，如果真的大規模拋售，很快就會因為找不到買家而變得一文不值，也就談不上值幾個美國了。
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很自然地，全民炒房留下了一個問題：從銀行借那么多錢，總得還吧？如果房貸還不上怎么辦？
比如我一個月工資兩萬，房貸一萬五，苦就苦點吧。但是如果我下崗還不上了，周圍的人能借的也都借了，還是還不上，我就只好拋掉房子了。
如果只有一個人這么干，還沒啥問題，但是如果大規模下崗，那就麻煩了。因為賣房子的人越多，房子越賣不上價，你也就越著急出售，壓價越厲害，最后可不就是雪崩式下跌。
緊接著，銀行便會出現大量爛賬，說不定就跟著倒閉了。再或者銀行利率上漲，本來一個月需要還貸一萬五，一下漲到兩萬了，還不上了，怎么辦？賣唄。
同樣的，如果幾個人賣，一點問題都沒有，但倘若是大規模拋售，那就啥玩意都不好使了，房價一下子跟重力加速度似地下跌。事實上這就是日本房地產泡沫中發生的故事。
而且在這個過程中，還有不少人是一分錢首付都沒有，全是借的，或者干脆就是高利貸。他們之所以這么做，就是賭房價上漲，比方說我借1000萬，年息250萬，我對賭的就是房價漲幅超過250萬，如果漲幅超不過，我就死定了，因為根本還不上這么多利息。
同樣，倘若系統中這種人比較少，那也是沒有問題的，還不上貸賣了房子便是。遺憾的是，當時的日本，投機者非常非常多，這些人買的時候就沒準備長期持有，全是對賭大幅增長。
這樣一來，一旦預期的增長沒出現，高利貸到期后強制還錢，便引來了更大規模的拋售，也就是砸盤，那場面真的是要多可怕有多可怕。
到現在為止，大家看到了吧，房價大幅升值有兩個必要條件：
1、上漲的共識。只有當一個社會體系中，認同“房子就是中世紀黃金”的人占多數，房地產才會大放異彩，反之，當大家普遍覺得某個地方房子的不會漲，那么當地房地產就會變鶴崗。
很多國家房地產泡沫破裂后一直不溫不火，就是因為老百姓這個共識沒了。大家經歷過暴跌，不再認為房地產只漲不跌，也就不那么狂熱了。
這種“共識”很多時候沒啥特別靠譜的根據，就好像比特幣，美國的一個經濟學家說，“我知道比特幣是扯淡，但是那么多人相信這個扯淡，那我們就可以投機賺錢”，用中國某投資人的話說，叫“傻X的共識也是共識”。
2、銀行信用擴張，也就是銀行愿意貸款給你。可以說，現代經濟運行中，幾乎所有的泡沫都是銀行催生的，幾乎所有泡沫的破裂，也都是因為銀行貸不出那么多錢來讓下一個人接盤，自然就崩了。
把這個邏輯理清了，你去看經濟史上的所有泡沫，是不是都是一個套路。無論是人類最早的黃金崇拜，還是后來的郁金香狂熱，或者南海泡沫，都是這樣的：
大家瘋狂追逐一個產品，認為它會升值，為了買到它，不惜去借錢，到了后來交易的錢都是借來的，直到有一天借不到錢，或者市場上沒有新的錢維持上漲，又或者借錢成本高到沒法接受，沒人接盤，呼啦一下就崩了。
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講到這里，放一張典型的泡沫圖，如果大家對2015年股災稍有了解，應該一眼就能認出這張圖。
歐美的銀行家，因為經常目睹這種大崩潰，思想上早就有了準備，他們知道每次大繁榮到最后都是一地雞毛。關于這種現象，他們有一個比巧妙的隱喻，叫“Ball is over”，翻譯成中文，就是“舞會結束了”。
什么意思，說的是當一個經濟體中，絕大多數人都在借錢投機，比如我把一個債券5塊錢賣給你，你10塊賣給另一個人，我又12塊買回來，準備再高價賣給別人，不斷加價。這一過程之中，大家都歡樂的不得了，就是“Ball”，也就是“奢華歡樂的舞會”。
但是舞會遲早要結束，這種擊鼓傳花的游戲不可能一直玩下去，銀行家就得預測到“舞會結束時間”，提前把手里的債券拋掉，誰接盤誰死，也就是我們說的“最后一棒”。
看到沒，這三張圖放一起看，你會發現，幾乎所有泡沫的走勢都如出一轍：都是一開始慢慢漲，這個也正常，經濟發展嘛，大家有錢了自然要愿意多花錢。
可怕的是，在這個緩慢上漲的過程中，大家形成”永遠漲“的共識，越來越多的人參與到游戲中，以至于出現指數式暴漲，最后漲至頂點無人接盤，一路墜落。
