17日，中國家居零售巨頭紅星美凱龍成功登陸A股，成為中國家居零售行業A+H第一股。
紅星美凱龍發布的招股意向書稱，將募集30.5億元資金用于家居商場建設、統一物流服務體系建設、家居設計及裝修服務拓展、互聯網家裝平臺以及償還銀行借款和補充流動資金6個項目。
A股上市公告書暨2017三季報顯示，1-9月營業收入77.22億元，歸屬于母公司的凈利潤17.24億元。
截至2017年9月30日，公司流動資產達到160.25億元，較上年末增加82.19%，主要系2017年三季度進行的資產證券化交易、發行美元債券及發行商業地產抵押貸款支持證券收到現金，使公司貨幣資金增加。
由此可見，在家居零售的外衣之下，紅星美凱龍實則是一家依靠輕資產帶動重資產的“商業服務公司”。而此次上市的主要是紅星美凱龍的家居板塊。宏觀調控背景下，紅星美凱龍分拆地產和商業板塊大概是為了能夠順利獲批。
但縱觀紅星美凱龍的發展史，起著決定性作用的卻是地產和商業板塊，正是這兩部分的成功運作使紅星美凱龍成為國內家居裝飾及家具商場巨頭。
重資產壓力倒逼轉型
官網顯示，截至2017年6月30日，紅星美凱龍在全國150個城市共經營214座商場，其中69家自營商場，145家委管商場。另有21家自營商場正在籌備中。
紅星美凱龍實施自營商場與委管商場雙輪驅動的業務模式。其中，自營收入占總收入的60%，委管收入占總收入的30%。
據悉，此次募集的資金大約15億元左右將用于家居商場建設項目上，包括天津北辰商場、呼和浩特玉泉商場、東莞萬江商場、哈爾濱松北商場、烏魯木齊會展商場5個項目。
但快速擴張的同時，需要大量資金，致使集團資金需求日益突出。據報道顯示，2015年紅星美凱龍已簽約的待收購與投資的支出約為69億元。為此，2015年上半年紅星美凱龍抵押了價值541.47億元的投資物業。當年的年中報顯示，集團總借款與債券合計180.96億元。
業內人士指出，越來越多的商業地產面積握在手中，倒逼紅星美凱龍籌謀轉型輕資產運營。轉型輕資產模式的意義，正如萬達董事長王健林說的那樣：“企業經營的最高境界就是‘空手道’，但這個空手道并不是騙子，是有了品牌、有了能力，別人找上門來，你一分不出憑品牌就能賺錢。”
據了解，紅星美凱龍自營商場的出租率和收入與萬達廣場有一拼。
傳統商業向資產運營企業的升級
招股說明書中，紅星美凱龍表示將逐步拓展互聯網泛家居消費業務，將紅星美凱龍建成一個“家居裝飾及家具行業全渠道平臺商”。
由渠道商的角色轉變為以搭建商場平臺的運營商，意味著紅星美凱龍除了擴張原有的家居業務外，電子商務平臺、消費金融、物流配送、住建集采等也將成為投資發展的新贏利點。
1月16日，紅星美凱龍宣布成立互聯網商學院，開啟孵化公司及行業互聯網轉型升級的多元化思維的兩棲“人才”的培養模式。與京東大學達成合作，開啟人才交流合作項目。
但在電商發展正如火如荼時，紅星美凱龍燒了2億元，僅換來4萬元的交易額。現在發力建設線上渠道，在當下互聯網紅利漸失的大環境下，難度之大可想而知。
1月22日，紅星美凱龍發布公告稱，同意與歐派家居集團合作投資廣州琶洲歐派總部大樓項目。公司按照項目實際的建設進度以委托貸款的方式分批投入各項建設資金共計約7.9億元(最終以公司實際投入為準)、技術、勞務、管理服務等。
要繼續推進業務的正常進展，需要大量的資金支持。如何獲得穩定資金供應方，為集團戰略轉型提供支撐成為紅星美凱龍的頭等大事。
2017年9月12日，紅星美凱龍與高和資本發起了國內首個家居行業“類REITs”計劃，并于9月22日在上海交易所成功掛牌交易，發行規模26.5億元。這是繼2016年紅星美凱龍與高和資本合作成立以家居商業地產為基礎資產的并購基金以來的第二次合作。
2017年9月14日，紅星美凱龍登陸海外美元債市場，成功發行五年期三億美元債券。在美元債券發行當日，紅星美凱龍股價大漲3.26%。
管理門店不減少，自營物業依靠類REITs變現，回收資金后迅速投資于新物業。通過與并購基金的協同，實現滾動開發和針對性并購，成為家居商場物業孵化器，最終形成從建設到運營，從并購到退出的完整輕資產閉環。
經濟學家趙曉認為，紅星美凱龍類REITs的發行，使金融與產業深度融合，極具前瞻性，將改變其自身的商業模型和盈利模式，這一舉措有望打開公司的估值空間和成長潛力。
紅星美凱龍如何利用資本的手段，給沉寂的家居商場注入活水，用輕資產帶動重資產的轉型，恐是其未來能否成為家居行業龍頭的關鍵。
