以縣域面積(1997平方公里)容納2000多萬人口大都市的深圳，特區成立不到40年，開發強度(建成區面積/市域面積)已經達到47%，遠超30%的國際警戒線，2009年以來基本未完成供地任務。作為高度城市化的城市，深圳率先進入存量開發。2009年，《深圳市城市更新辦法》及一攬子配套細則發布，舊住宅區、城中村、舊工商業區被納入改造范圍。并且，確立了政府規劃指引，開發商與被改造主體“一對一”談判的市場主導下的改造模式。
由于被改造主體(村集體或村民)單一，城中村改造的談判維度少、成本最低，從而成為城市更新的主體。這種模式下，一方面，開發商要通過競爭性談判，確定補償村集體或村民物業的“拆賠比”；另一方面，項目也要配建占總建筑面積5%-20%的保障房，并無償移交給政府；此外，還要貫徹“15-20法則”，即合法外土地(深圳規定違法建筑不超過40%的項目才能納入更新)的20%無償移交給政府，余下可開發土地中15%作公共配套用地，由開發商代建并移交給政府。
這種模式實現了“多贏”：政府獲得了寶貴的新增用地，村集體或村民獲得了補償，城中村歷史遺留問題(城中村違法建筑占深圳建筑總量的48%)得以解決，區域面貌改觀，開發商獲得了利潤，社會增加了住房供應，特別是保障房供應。但是，完全市場化主導，成本完全由開發商承擔，一個結果就是開發商要通過提高項目容積率來覆蓋成本、獲取收益；另一個結果是，商品住房價格被動和快速上漲。2009年以來，由于深圳房價快速上漲，加上政策扶持，開發商競相參與城市更新，數個開發商爭一個項目比比皆是，“拆賠比”甚至被哄抬至1∶1.2-1∶1.5.
結果，項目容積率翻倍增長。盡管學校、醫院、社康等項目本身要求的公共配套等比例供給，但囿于空間逼仄，區域內教育、交通、管網等無法增加，擁堵和上學難等“城市病”很嚴重。重要的是，巨大的財富效應下，被更新主體“要價”一輪比一輪高，成本與房價相互抬升，更新成了高房價代名詞，開發商屢屢突破規劃。
“住房回歸居住屬性”的定位下，樓市調控繼續收緊，土地和住房供應更多滿足新市民需求，增加租賃住房，控制房價上漲以降低成本，夯實實體經濟，留住人口和企業，培育“先租后買”的住房消費模式。由此，以拆除1600萬人口(占深圳總人口的80%)居住的城中村低成本租賃住房，以未來房價上漲覆蓋成本和利潤訴求的更新模式行不通了。
未來深圳空間利用有三大任務：一是解決高房價下龐大的新市民住房需求；二是補足過分重視經濟造成的公共服務“欠賬”；三是控制和降低房價，以降低人工和服務成本(房價很大程度上影響用工成本)，讓實體企業安心生產。近期，深圳用地導向開始轉變，政府主導的棚改替代市場主導的更新，土地的公共利益代替市場化利益，以降低存量盤活的成本，供應主體將從過去滿足中高收入居民的高價商品房轉向租賃等住房。
“十三五”期間，深圳將籌建40萬套保障房，其中70%為租賃住房，首次超過商品房(35萬套)新增量。供應渠道上，堅持“政府主導—國企實施—租賃住房”，以1000多個舊住宅區為對象的棚改是主要模式，全面降低存量空間盤活的成本。近期，深圳發布“棚改新政”，人口和老舊住宅集中的特區內，除拆遷安置外，棚改全部建設租賃為主的公共住房，輔以貨幣補貼，構建“租補結合”的住房供應新模式，解決新市民需求。為補足公共服務“欠賬”，針對公益性和非盈利用地需求，近期深圳調整供地政策，以劃撥代替協議出讓，用地納入政府所有、剛性供應、循環利用范疇，確保對公共空間訴求。此外，棚改釋放新空間也將供給公共設施。
為了支持實體發展，深圳“供地新政”中，公共住房、創新型產業用房需求被納入公益性和非盈利性供地范疇，以行政劃撥來確保供地，不僅成為降低人工和服務成本、降低產業用房成本的公共設施，還能以政府所有、剛性供應、循環利用來確保公共空間訴求。同時，外向型制造業發展遺留下來的大量舊商業辦公用房、工業廠房、工業園區開始盤活為長租公寓、青年公寓，或改造為創新型產業用房，既降低了企業用工成本，又解決了“職住平衡”的問題。
目前，深圳土地和空間利用演變形式、存在的問題、解決方案，其他大城市也存在，或者以后將會存在，這就給其他城市提供了參考和借鑒。存量土地和建筑空間盤活的“深圳案例”彰顯了，未來各大城市房地產物理形態的建筑供給趨于淡化，基于民生需求、完善公共服務的存量盤活和城市運營開啟；國有用地經濟功能、投融資功能趨于淡化，社會功能、服務功能開始顯化。
