最近，央行連續發布三項政策，宣布降低住房公積金貸款利率、取消全國范圍內的個人住房貸款利率政策下限，并降低全國范圍內的個人住房貸款最低首付比例。在這些利好政策的支持下，市場對房地產市場回暖的預期增強。
同樣地，銀行也對樓市的復蘇充滿了期待。近年來，由于樓市一直持續低迷，房地產領域的風險導致銀行資產質量受到了一定壓力，這成為影響銀行股估值的重要因素。大多數機構認為，隨著房地產政策逐漸寬松，銀行在房地產領域的風險有望得到緩解，銀行股可能會迎來上漲，估值也將進一步恢復。
房地產政策長期受到壓力
房地產貸款一直是銀行信貸業務的重要組成部分。中國人民銀行行長潘功勝在2023年金融街論壇年會上指出，房地產相關貸款占銀行貸款余額的23%，其中大約80%是個人住房貸款。
然而，在這項政策出臺之前，銀行的房貸指標一直面臨壓力，涉及房貸款的不良率持續上升。
根據普華永道的報告，在2023年末，38家上市銀行對公房地產業貸款總額約為6.64萬億元，整體不良率為4.43%，相較上一年末上升了0.18個百分點，展示出各類上市銀行在房地產業信用風險上仍持續顯露。而據東方證券的統計數據顯示，2023年，A股上市銀行對公房地產不良率較上半年上升了30個基點。
一些銀行的房貸不良率增長速度較快。舉例來說，根據記者分析年度報告的結果顯示，在六大銀行中，建設銀行和交通銀行的房地產貸款不良率分別于2022年底的4.36%和2.8%，上升至2023年底的5.64%和4.99%，分別增幅達1.28和2.19個百分點。
在這股壓力之下，房地產貸款規模不斷下降。根據央行公布的第一季度金融機構貸款投向統計報告顯示，2024年第一季度末，房地產貸款(包括開發貸款和個人住房貸款)的余額占比為10.1%，比2023年末下降了0.4個百分點。
根據記者整理的多家上市銀行年報，2023年末時，國有六大銀行的個人住房按揭貸款總額大約為26.43萬億元，較去年同期減少約5166億元。除了郵儲銀行外，其他五家銀行的個人住房貸款規模都有所下降。
具體而言，截至2023年底，農業銀行的個人住房貸款總額為5.17萬億元，相較于去年減少了3.3%;而交通銀行的住房貸款余額為1.4626萬億元，同比減少了3.3%。
另外三家國有大型銀行的貸款余額降幅超過1%。截至2023年底，中國銀行、工商銀行、建設銀行的個人住房貸款分別為4.79萬億元、6.29萬億元、6.39萬億元，同比分別下降2.65%、2.2%、1.44%。
盡管2023年底時，郵儲銀行個人住房貸款余額高達2.34萬億元，同比增長了3.37%，但該銀行個人住房貸款在總貸款和墊款中的比例已從31%下降至29%。
政策暖風對銀行基本面有利
5月17日，房地產領域出臺了多項重要政策。在供給方面，保障交樓和去庫存是政策的關鍵發力方向。在國務院新聞辦公室舉行的國務院政策例行吹風會上，住建部官員表示，城市政府可組織地方國企以合理價格收購部分存量商品房，用于建設保障性住房;與此同時，中國人民銀行副行長陶玲表示，央行計劃設立保障性住房再貸款，規模為3000億元，利率為1.75%，期限為1年，可展期4次，對象包括政策性銀行和21家全國性銀行。在需求方面，當日，房貸政策連續推出“三招”。中國人民銀行宣布下調住房公積金貸款利率、取消全國范圍的個人住房貸款利率政策下限，以及降低全國范圍個人住房貸款最低首付比例。
業內普遍觀點是，最近推出的一系列重要政策可能會改變銀行在房地產貸款方面的壓力，這是一種“短期投入以換取長期回報”的選擇。
短期內，銀行的利差存在一定壓力，但影響是有限的。光大證券金融業首席分析師王一峰認為，取消全國范圍內的房貸利率下限會對銀行系統的凈利差產生一定程度的影響，但考慮到政策僅對邊際定價產生影響，因此對凈利差的影響相對較小。根據他的估算，如果全國新發放的按揭貸款利率下降30個基點，那么將對銀行系統在2024年的凈利差造成約0.5個基點的影響。
浙商證券首席銀行業分析師梁鳳潔也認同這種看法。她的初步估算是，如果LPR不做調整，按揭貸款利率將會在6.5年后與新貸款持平。根據靜態計算，取消全國最低按揭貸款利率將導致銀行的息差額外下降8個基點，這種影響在6至7年內是可控的。
從長期來看，大多數機構都認為這個舉措對銀行的基本面是有利的。
華創證券的分析師賈靖在研究報告中指出，新的政策措施有望刺激未來房地產市場銷售，提升房地產企業的償債能力，同時也有助于改善銀行的房地產貸款質量。
“取消本輪房貸利率下限有助于減少居民財務成本，同時降低首付比例也有助于減少購房門檻，可能會刺激居民購房需求進一步增加。”王一峰的估算顯示，截至2024年4月末，全國343個城市中已經有67個城市取消了首套房貸利率下限。如果假設余下80%的城市也取消了房貸利率下限，則預計全國新發放的按揭貸款利率將從3.7%降至3.38%左右。在首付比例降至15%的情況下，每筆按揭貸款的年利息支出將減少約3%。”
王一峰進一步指出，從居民的立場來看，購房需求預計會增加，進而促進按揭貸款的增長。這部分原因在于房貸利率的下降和首付比例的降低;另一方面，地方政府購買待售商品房作為保障性住房也有助于減少存貨商品房，穩定房價，在一定程度上有望改善居民的預期，激發購房需求。從企業角度來看，保障性住房再融資有利于推動“白名單”機制的實施，增加房企融資的可獲得性，房地產開發貸款的投放也有望進一步增加。
“房屋貸款所面臨的風險主要是未竣工建筑的停止貸款風險，隨著政府房地產政策的不斷加強，居民申請停貸的意愿和可能性下降，銀行風險得以改善。”梁鳳潔認為，一系列地產政策的出臺有望改善銀行的房地產風險，同時提振信貸需求，對銀行的基本面有利。
銀行股會否“隨風而逐”
國聯證券在其研究報告中指出，截至2024年5月17日，申萬銀行的市凈率僅為0.50倍，目前估值位于自2000年以來的5.8%分位水平，整體估值較為低廉。記者根據choice數據整理發現，截至5月21日，42家A股上市銀行的市凈率均不超過1.處于破凈狀態。其中，有25家銀行的市凈率低于0.6倍。
許多機構認為，進一步加強房地產政策將有助于提高銀行股估值表現。
銀行估值較低的主要原因是地產和城投等領域的風險對銀行資產質量造成影響。國聯證券的分析師劉雨辰認為，隨著地產“一攬子方案”的實施，有望緩解房地產企業的經營狀況和資金流壓力。
從股價角度來看，房地產風險是導致銀行板塊估值被抑制的主要因素之一。在房地產增長受到利好因素影響的背景下，銀行板塊和房地產板塊往往會出現共振行情。王一峰還提到，在2022年11月，政策對房地產融資方面的支持力度顯著增加，包括“第二支箭”政策的擴大、發布了房地產金融16條措施以及“第三支箭”政策的出臺。在這段時間內，銀行股與地產股的相關系數達到0.97.明顯高于歷史平均水平。
最近，銀行股也顯示了一定程度的復蘇跡象。據 choice 數據顯示，上周銀行板塊(BK0475)的指數從 3215 點上漲至 3300 點以上。外資持續增持銀行板塊股票。上周，北向資金持有銀行板塊股票市值增加了 79.39 億元，在各行業板塊中排名第一。更多股票資訊，關注財經365！