1
大會之后，小會不斷。
促消費20條、民營經濟28條……各種政策紛紛出臺，多到你走在路上就有可能被文件砸到。
8月第一天，央行也開了下半年工作會議。
綜合運用多種貨幣政策工具，保持流動性合理充裕；
保持人民幣匯率在合理均衡水平上基本穩定；
統籌協調金融支持地方債務風險化解工作；
進一步便利境外投資者增持人民幣資產，有序推進人民幣國際化。
每一項都是大事。
而其中最重要的，還是對房地產的政策支持：
支持房地產市場平穩健康發展。落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產融資平穩有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。
因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。
可以肯定的是，下半年的首付比例和房貸利率還會下調。
目前大多數城市的首套首付比例，都是30%，少數二三線城市最低20%。
下半年，更多的二三線城市或許會把首套首付比例降到20%，二套首付比例降到30%-40%。
但一線城市的下調幅度不會太大，二套首付比例在滿足一定要求的前提下，或許能降到50%。
刺激需求側的政策潮，還在繼續。
而人們最為關注的，依舊是存量房貸利率的下調。
7月中旬，央行貨幣政策司司長鄒瀾就已經表態：
支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。
而到了這次會議，用詞和態度都有了轉變：
指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。
你可以細品其中的微妙之處。
央媽的態度很明確： 存量房貸利率下調這件事，下半年必須辦了！
市場呼吁三年之久的舉措，終于落了地。
2
2016年，房價暴漲之后，嚴控周期再次開啟。房貸利率也不斷上行。
盡管從2019年以來，5年期以上LPR已經下調了7次，但存量房貸利率的平均水平依舊在4.7%的高位。 大量城市的個人房貸利率都在5%以上，甚至超過6%。
而2023年上半年，全國新發放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上年同期低了107BP。
今年以來超過40個城市更是把首套房貸利率下限降到了4%以下，幾乎是歷史最低水平了。
如果以一套100萬總值的房子，首付30%、商貸30年，等額本息還款方式計算：
5%利率，每月房貸3758元；
4%利率，每月房貸3342元。
每個月就能節省400元，需要支付的利息總額就少了15萬元。
面對這種差額，那些利率高位站崗的買房人，誰看了都會心口一緊。
加上口罩突襲對收入的影響，銀行理財等其他投資渠道收益率下行，提前還貸就成了多數人的選擇。
研究機構測算，2022年的提前還貸規模超過3萬億，預計今年的提前還貸規模會超過4萬億。
一場居民自發的去杠桿、修復資產負債表的浪潮，早就上演。
存量房貸利率的下調，對這部分人群來講，是遲來的利好。
省下不少利息和月供，提前還貸規模也會相應下降，人們手上也會有更多現金用來消費，也有助于消費的起色。
一舉兩得，何樂而不為。
3
唯一的壓力，給到了銀行。
之前央行的表態中，給出了兩種方式：
1）商業銀行與借款人自主協商變更合同約定；
2）新發放貸款置換原來的存量貸款。
第一種方式就是直接降，把原來的合同作廢再簽新合同，銀行的主動意愿有多高？
第二種方式是間接降，新貸款置換舊貸款，操作起來更麻煩，時間周期也更長。
目前各個銀行也還在商討，都還沒有成形的方案落地。
當然，也不乏試水者。
前些天就有傳言， 興業銀行廣州分行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優惠券。
如有客戶預約提前還款，銀行可向客戶提供最高1年期70BP（基點）利率優惠券，并疊加提供一款專屬理財產品，通過該方案挽留提前還貸的客戶。
或者，1年期的利率優惠券只針對存量房貸按揭客戶的，第一年優惠，后面繼續執行原利率。
盡管這種方式只在部分支行試點，但發放利率優惠券的方式，之后也可能推廣開來。
一個根本問題是，從貸款高利率直接降低，這中間的成本怎么彌補？
2022年，有40家上市銀行的個人房貸余額超過100億元。
其中，四大國有行更是碾壓級別的存在，建設銀行、工商銀行都超過了6萬億，農業銀行、中國銀行都在5萬億上下。
郵儲銀行、建設銀行、中國銀行、工商銀行、農業銀行的個人房貸占比，超過了25%。城商行、農商行的占比，大都在20%以下。
因此，存量房貸利率的下調，對大行的影響更為明顯。
銀行為了彌補損失，勢必會增加很多限制條件，比如貸款到期前不能提前還貸，比如再下調存款利率。
能不能顧全大局讓出部分利益，就成為觀察存量利率降低效果的關鍵。
到了考驗銀行的時候了。
現在高層對房地產的托舉態度十分明確，因為之前在多個場合中也再次重申了房地產是支柱產業，房地產的倒塌更可能引起系統性金融風險。于是，四大一線城市齊齊表態，準備下一步動作。更多股票資訊，關注財經365！